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房产留给孩子怎样最合算? 继承、赠与、买卖大不同

时间:16年05月15日 点击:6233
  

父母的财产迟早是留给孩子的,这是很多中国人认为理所当然的观念。就目前而言,继承、赠与和买卖是最主要的三种方式。其中,继承需要父母去世才能办理,当父母健在的时候,一般会采用赠与或买卖的方式。

无论是继承、赠与或者买卖,都会发生一定的税费,哪种方式最低则要视具体房产情况而定。

记者了解到,一般来说,继承房产需要缴纳一定数额的公证费和80元的房屋产权登记费,赠与则除了这两个费用外,还需要缴纳房屋总额3%的契税,买卖则是按照正常的市场情况缴纳,主要包括契税、个人所得税、如果未满两年还需要缴纳营业税等。

公证费根据房屋总额等比例收取

根据《关于降低部分行政事业性收费标准的通知(发改价格[2013]1494号)》文件,公证收费(包括按行政事业性收费进行管理的公证收费和经营服务性公证收费)中证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准,由现行按受益额的2%收取下调。

其中,收益的房屋评估额在20万元以下的部分,按不超过1.2%收取;超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取;超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取;超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分,按不超过0.1%收取。

证明单方赠与或受赠的,减半收取。具体收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同有关部门制定。

以青岛市为例,房屋评估价值120万元的房产为例,需要缴纳的公证费用为200000×1.2%+300000×1%+700000×0.8%=11000元。

也就是说,无论赠与还是继承,公证收取费用为11000元。业内人士告诉记者,一般来说,公证使用的房屋评估价值会略低于市场价格。

赠与、继承与买卖房屋收费情况

如果忽略公证评估费用和市场评估价格的区别,以一套购买时价格为40万元、目前市场总价为120万元的普通住房为例。

(注:登记费和印花税是每种方式都必须要缴纳的,且数额较少,因此此文忽略不计算。)

继承:税费最省,再次出售费用较高

从理论上讲,通过继承的方式把房产留给子女是税费最少的一种方式,假如没有其他方面的考虑,可以等父母去世后再办理房产过户,需要缴纳公证费。

以上文的房屋为例,无论是否唯一住房和是否满两年,通过继承获得需要缴纳11000元的公证费。

假如子女通过继承方式取得房产证后再次出售,此时房产总价为150万元,出售时按照原始房产证时间计算,如果不是唯一住房,需要缴纳差额20%的个人所得税,即为(150-40)×20%=22万元。

如果该房屋为唯一住房,除了购买方需要缴纳1%或者1.5%的契税即外,可以分为三种情况,第一为房屋满五年,那么个人所得税和营业税都可以减免;第二为房屋满两年但未满五年,需要缴纳差额20%的个人所得税即22万元,如果未满两年,则还需要缴纳总额5.5%的营业税即8.25万元。

除此之外,契税的征收需要看购房者的购房情况,由于现在实施按区域收取契税政策,即如果购房者该区域内为首次或者二次购房,且房屋面积为90平方米以下,那么需要收取1%的契税,如果房屋面积超过90平方米,那么首套房为1.5%,二套房为2%;无论房屋面积大小,三套房收取3%。

当然,一般来说,通过继承得到的房屋大都满五年,再售时只需要根据是否唯一来确定是否缴纳个人所得税,另外根据购买方来确定缴纳的契税标准。因此,如果继承取得的房屋再售时非唯一住房,那么至少需要支付差额20%的个人所得税即22万元。

赠与:首次过户缴3%契税再次出售费用同继承一样

除了11000元的公证费外,赠与还需要3%的契税,最终总费用为11000+36000=47000元。

通过赠与获得的房产,再次出售时费用标准同继承一样。

买卖:满两年再转手可少缴税

假如父母把房产“卖”给子女,一切都按照青岛市商品房过户政策实施。

如果该房为父母唯一住房,且已满五年,子女为首次购买,那么个人所得税和营业税都会减免,需要缴纳房屋总额1%的契税,即1.2万元;如果不是首次购买,则需要缴纳1.5%的契税,即1.8万元。如果房屋未满五年或者不是唯一住房,子女为首次购买,那么除了缴纳1%的契税外,还需要缴纳总额2%的个人所得税,共3.6万元;子女不是首次购买,那么需要缴纳1.5%的契税,即4.2万元。

通过购买后的房屋如果要再次出售,此时房产总额为150万元,如果该房产是唯一住房,那么不需要缴纳个人所得税,但如果不满两年出售,需要缴纳总额5.5%的营业税即150×5.5%=8.25万元;如果满两年,则可以减免营业税,只需要缴纳契税即可。如果不是唯一且不满五年,两者缺一不可,则需要缴纳总额2%的个人所得税即3万元。

由此可以看出,假如子女手中已经有房,未来想将老人的房子出售,那么父子(女)之间采用买卖的方式比赠与和继承都要省钱。如果子女手中无房,仅此一套房子,将来想要出售,那么继承最省钱。

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